您當(dāng)前的位置：
首頁(yè) > 淺談他項(xiàng)權(quán)證的辦理、保管及與房產(chǎn)證的區(qū)別
淺談他項(xiàng)權(quán)證的辦理、保管及與房產(chǎn)證的區(qū)別
發(fā)布時(shí)間：18-04-16 點(diǎn)擊數(shù)：
導(dǎo)語(yǔ)：房產(chǎn)知識(shí)涉及面廣泛，錯(cuò)綜復(fù)雜,專業(yè)性強(qiáng)，許多購(gòu)房者在進(jìn)行二手房交易過(guò)程中，對(duì)許多東西可能并不是很了解。今天我們就來(lái)說(shuō)說(shuō)這個(gè)他項(xiàng)權(quán)證。
什么是他項(xiàng)權(quán)證？
他項(xiàng)權(quán)證是指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。
房屋他項(xiàng)權(quán)證網(wǎng)上說(shuō)的比較的復(fù)雜，小編就以通俗易懂的語(yǔ)言來(lái)給大家介紹，房屋他項(xiàng)權(quán)證是是只有貸款購(gòu)房的人才會(huì)有的，例如我們向銀行貸款買房，那么房屋他項(xiàng)權(quán)證就是存在銀行的，我們擁有的只有房產(chǎn)證和土地證。而等我們把貸款還清了房屋他項(xiàng)權(quán)證也就自動(dòng)注銷了，而它的作用就是在沒(méi)還清貸款之前也就是沒(méi)注銷之前房屋是不能上市交易的。是無(wú)法過(guò)戶的。過(guò)不了戶的房屋就不能得到法律的保護(hù)。只有在還清楚貸款過(guò)后在相關(guān)部門注銷過(guò)后房屋才能上市交易。
怎么辦理他項(xiàng)權(quán)證？
在抵押貸款中，抵押當(dāng)事人——資金方和借款人應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)證收押后，到房屋所在地的房屋權(quán)屬部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人應(yīng)提交抵押登記申請(qǐng)書、身份證，銀行應(yīng)提供購(gòu)房合同、借款合同和抵押合同、房屋所有權(quán)證等材料。登記機(jī)關(guān)對(duì)材料進(jìn)行審核后予以登記發(fā)證，在原《房屋所有權(quán)證》上做抵押情況注記交給借款人，同時(shí)向資金方頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
而在二手房交易中，需要先還清貸款，到房屋權(quán)屬部門進(jìn)行注銷登記后，方可正式過(guò)戶。
辦理需要證件：抵押人省份證、夫妻關(guān)系證明（結(jié)婚證或者戶口簿如果沒(méi)有結(jié)婚的則是未婚證明）、借款抵押合同、房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)表、房產(chǎn)證、土地證、房屋評(píng)估報(bào)告書、或者抵押貴重物品價(jià)值協(xié)議書、委托辦理的，受托人需要提供本人省份證并且具有法律效應(yīng)的委托書。
注銷需要證件：申請(qǐng)人省份證、他項(xiàng)權(quán)利注銷申請(qǐng)表、他項(xiàng)權(quán)利證、銀行還款聲明、委托辦理的需特持本人身份證而且有具有法律效應(yīng)的委托書。
他項(xiàng)權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證的區(qū)別
房地產(chǎn)權(quán)證是房屋所有人對(duì)房屋擁有所有權(quán)的物權(quán)證明。
房屋它項(xiàng)權(quán)證是在房屋所有人在房屋物權(quán)上基于債權(quán)而設(shè)定的一項(xiàng)附屬權(quán)利。
房屋他項(xiàng)權(quán)利證，即證明房屋典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在的文件。
他項(xiàng)權(quán)利專指房屋所有權(quán)人以外的公民或法人對(duì)房屋擁有的某種特定權(quán)利，主要是典權(quán)和抵押權(quán)。
他項(xiàng)權(quán)利的基礎(chǔ)是房屋所有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利人的合意行為，但由于他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容中包含著直接支配房屋的物權(quán)性質(zhì)因而他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定須經(jīng)登記才能對(duì)抗第三人。
房房管理機(jī)關(guān)在審核同意后頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》，交由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。證內(nèi)除說(shuō)明房屋的狀態(tài)外，著重載明他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容、期限、當(dāng)事人的姓名等情況。他項(xiàng)權(quán)利人據(jù)此行使他項(xiàng)權(quán)利，可以對(duì)抗他人包括房屋所有權(quán)人的任何非法干涉。
房屋抵押后，產(chǎn)權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證由誰(shuí)保管?
《房屋所有權(quán)證》和《土地所有權(quán)證》是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人的法定憑證，權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》和《土地他項(xiàng)權(quán)證》)是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。他項(xiàng)權(quán)利人依憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。
對(duì)于這兩證具體應(yīng)放哪方保管，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)(《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等)并沒(méi)有作出具體規(guī)定。但建設(shè)部1997年6月1日頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第98號(hào)第34條中規(guī)定：“以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。”根據(jù)此規(guī)定，我們可以得知，房屋進(jìn)行抵押后，《房屋所有權(quán)證》由抵押人進(jìn)行保管，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人保管。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》屬國(guó)務(wù)院部門規(guī)章。部門規(guī)章的調(diào)整范圍和法律效力都是有限的。
根據(jù)我國(guó)《立法法》的有關(guān)規(guī)定，首先，國(guó)務(wù)院各部委只能根據(jù)法律和國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令，“在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)”制定部門規(guī)章，也就是說(shuō)，其制定的規(guī)章一般不能調(diào)整與其他機(jī)關(guān)、部門之間的社會(huì)關(guān)系;其次，部門規(guī)章規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)屬于執(zhí)行法律或者國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)、決定、命令的事項(xiàng)，也就是說(shuō)，部門規(guī)章的內(nèi)容應(yīng)該是實(shí)施性的，一般不宜創(chuàng)制新的法律制度;再次，部門規(guī)章的效力極其有限，且不能作為法院審判的依據(jù)。
在實(shí)踐中，對(duì)于《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》(包括土地的兩證，以下同)由誰(shuí)保管，抵押人、抵押權(quán)人分別保管，還是一并由抵押權(quán)人保管，不同的抵押權(quán)人其采取的做法是不同的。由于實(shí)踐中銀行作為抵押權(quán)人的情況更多一些，所以筆者對(duì)幾家知名銀行的房屋抵押情況進(jìn)行了了解。調(diào)查的結(jié)果是各家銀行作為抵押權(quán)人時(shí)，對(duì)于《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由誰(shuí)保管，具體的做法由各家銀行決定。有的銀行只保管《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，有的銀行連同《房屋他項(xiàng)權(quán)證》一并收取保管。例如中國(guó)建設(shè)銀行某分行規(guī)定：“《房屋他項(xiàng)權(quán)證》于辦妥抵押登記后交由乙方保管，抵押房產(chǎn)的房產(chǎn)證同時(shí)交由乙方保管。”中國(guó)銀行某行規(guī)定：“借款人在抵押物之抵押權(quán)設(shè)定后，應(yīng)將《商品房買賣合同》(或《房地產(chǎn)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》)及其他文件的正本交由貸款人執(zhí)管，直*貸款本息及相關(guān)費(fèi)用清償完畢時(shí)止?！敝袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行某行規(guī)定：“借款人應(yīng)將抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)所有權(quán)證明文件及其他相關(guān)文件正本貸款人收?qǐng)?zhí)和保管?！泵裆y行規(guī)定：“辦妥抵押登記過(guò)戶后的《房地產(chǎn)證》正本由甲方(銀行)保管?！敝挥兄袊?guó)工商銀行規(guī)定：“抵押人在本合同抵押設(shè)定并登記完畢之日，將該抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書及抵押登記證明交存于抵押權(quán)人保管?！睋Q言之，只有中國(guó)工商銀行無(wú)需收取借款人的《房地產(chǎn)證》，而其他銀行兩證都要收。
